Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 12.08.2025 n.186, il decreto legislativo n. 123 del 1° agosto 2025 recante il nuovo Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti che raccoglie in modo organico le norme vigenti, prevedendo l’abrogazione dei numerosi provvedimenti che oggi le contengono, in attuazione della legge delega 9 agosto 2023 n. 111.
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Il provvedimento sostituisce e riordina le precedenti disposizioni del DPR 131/1986 e di altri atti normativi, includendo ora in un corpo unico e coerente anche le imposte ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni.
Le principali finalità del nuovo TU sono:
- uniformare i procedimenti di registrazione in una logica “one-stop”;
- favorire l’uso delle procedure telematiche in tutti gli adempimenti;
- semplificare gli obblighi a carico dei contribuenti e degli intermediari professionali;
- rafforzare la certezza del diritto per le operazioni immobiliari e societarie.
L’entrata in vigore fissata nel testo originario del decreto è il 1° gennaio 2026, tuttavia il recente Decreto Milleproroghe (DL 200/2025) ha rinviato al 1° gennaio 2027 l’entrata in vigore dei principali Testi Unici tributari già adottati (articolo 4, commi 1-5), trai quali anche il TU in materia di imposta di registro.
Le principali novità in tema di imposta di registro
Il TU chiarisce in modo puntuale l’ambito di applicazione dell’imposta di registro:
- gli atti formati all’estero rilevano se riguardano beni o diritti esistenti in Italia;
- sono inclusi anche i contratti verbali relativi a immobili e aziende (locazione, affitto, cessione, proroga).
Registrazione obbligatoria e volontaria
Restano confermati i due regimi di registrazione:
- in termine fisso per gli atti espressamente previsti dalla tariffa allegata al TU;
- in caso d’uso per le scritture private non autenticate relative ad operazioni IVA (salvo eccezioni).
È ribadita la possibilità per chiunque vi abbia interesse di richiedere volontariamente la registrazione, pagando l’imposta in misura fissa.
Procedure digitali e autoliquidazione: verso una piena dematerializzazione
Uno dei fulcri della riforma è la spinta verso l’adozione del modello unico informatico per gli atti soggetti a registrazione, trascrizione e voltura. Il nuovo TU prevede:
- invio telematico del modello unico e della documentazione allegata;
- pagamento in autoliquidazione dei tributi dovuti;
- controlli automatizzati da parte dell’Agenzia delle Entrate, con avviso di liquidazione per eventuali maggiori imposte entro 60 giorni.
Il sistema è già attivo per notai, pubblici ufficiali e intermediari abilitati, ma potrà essere esteso ad altre categorie con successivi provvedimenti.
Riduzione degli oneri per le imprese
L’art. 15 del TU prevede misure specifiche per ridurre i costi amministrativi a carico delle imprese, imponendo agli intermediari di trasmettere digitalmente gli atti di trasferimento delle partecipazioni societarie.
Imposte ipotecarie, catastali e di successione: disciplina unificata e innovazioni
Il TU ingloba in modo sistematico anche:
- l’imposta ipotecaria (trascrizioni, iscrizioni, annotazioni);
- l’imposta catastale (volture, atti urbanistici);
- l’imposta sulle successioni e donazioni, con ampliamento della disciplina applicabile ai trust e altri vincoli di destinazione patrimoniale.
In particolare:
- viene confermata la base imponibile presunta per gioielli, mobili e denaro in assenza di inventario;
- sono disciplinati i regimi agevolativi per trasferimenti a favore di ONLUS, Stato, enti pubblici e soggetti con disabilità;
- è formalizzata la presunzione di liberalità per i trasferimenti a titolo oneroso tra parenti in linea retta superiori a 180.759,91 euro, se l’imposta di registro è inferiore a quella sulle donazioni.
Atti soggetti a registrazione e relativi termini
Ecco una tabella riepilogativa che sintetizza gli atti soggetti a registrazione e i relativi termini di registrazione secondo il nuovo Testo Unico sull’imposta di registro.
| Tipologia di atto | Obbligo di registrazione | Termine di registrazione | Riferimento normativo |
|---|---|---|---|
| Atti scritti indicati nella Tariffa – Parte I (es. compravendite, locazioni, atti societari) | Sì | Entro 30 giorni dalla data dell’atto se formato in Italia; entro 60 giorni se formato all’estero | Art. 13, comma 1, DPR 131/1986 |
| Contratti verbali di locazione o affitto di beni immobili in Italia | Sì | Entro 30 giorni dall’inizio dell’esecuzione del contratto | Art. 13, comma 2, DPR 131/1986 |
| Contratti verbali di trasferimento o affitto di azienda o di diritti reali su azienda in Italia | Sì | Entro 30 giorni dall’inizio dell’esecuzione del contratto | Art. 13, comma 2, DPR 131/1986 |
| Operazioni di società ed enti esteri (es. trasferimento sede in Italia, apertura sede secondaria) | Sì | Entro 30 giorni dall’iscrizione nel Registro delle Imprese; comunque entro 60 giorni dall’operazione | Art. 13, comma 4, DPR 131/1986 |
| Atti formati all’estero che trasferiscono proprietà o diritti reali su beni/aziende in Italia | Sì | Entro 60 giorni dalla data dell’atto | Art. 13, comma 1, DPR 131/1986 |
| Atti soggetti a registrazione in caso d’uso (es. scritture private non autenticate relative a operazioni IVA) | Solo in caso d’uso | Al momento dell’utilizzo dell’atto presso uffici pubblici o per l’esplicazione di attività amministrative | Art. 5, DPR 131/1986 |
| Atti soggetti a registrazione d’ufficio (es. atti pubblici, scritture private autenticate, atti giudiziari) | Sì | Entro 30 giorni dalla data dell’atto | Art. 11, DPR 131/1986 |
Note operative
- Registrazione in termine fisso: obbligatoria entro i termini indicati; il mancato rispetto comporta sanzioni.
- Registrazione in caso d’uso: necessaria solo quando l’atto è utilizzato presso uffici pubblici o per attività amministrative.
- Registrazione d’ufficio: effettuata dall’ufficio competente in caso di mancata registrazione da parte dei soggetti obbligati.
