Con Risposta a interpello n 110 del 16 aprile le Entrate hanno replicato ad una società che acquista terreni per impianti solari.
Essa acquista terreni con mutui ipotecari per poi concederli a terzi con contratto ventennale di diritto di superficie.
I soggetti terzi vi installeranno impianti solari.
Le Entrate replicano al quesito specificando che l'articolo 1, comma 36, della legge n. 244/2007 prevede la piena deducibilità degli interessi passivi su tali mutui a condizione che gli immobili siano destinati alla locazione e che il finanziamento sia garantito da ipoteca. Vediamo il dettaglio dell'interpello.
Interessi su mutui per acquisto terreni da destinare a diritti di superficie: deducibilità
Una Srl chiede sull’interpretazione dell'articolo 1, comma 36, della legge n. 244/2007, riguardo alla deducibilità fiscale degli interessi passivi derivanti da finanziamenti garantiti da ipoteca su terreni destinati alla creazione di diritti di superficie (Dds).
La società ha firmato dei contratti preliminari per l’acquisto di terreni con mutuo ipotecario sui terreni e comporteranno interessi passivi.
I diritti di superficie avranno una durata ventennale e saranno concessi a terzi, dietro pagamento di un canone periodico, per installare pannelli fotovoltaici.
La società specifica di aver scelto i Dds per garantire una tutela reale agli istituti di credito, che preferiscono questa forma contrattuale rispetto a un contratto di locazione. La Srl redige il bilancio secondo i principi contabili nazionali.
Le Entrate dissentono con la soluzione interpretativa dell'listante che sosteneva di potere dedurre integralmente gli interessi passivi.
Secondo l'ADE tanto la normativa quanto la prassi, richiamata nella risposta di cui si tratta, specificano chiaramente che solo gli immobili dati in locazione possono beneficiare della deducibilità prevista dal comma 36 e che non è possibile equiparare i diritti di superficie a contratti di locazione.
L’Agenzia delle entrate ricorda che la deducibilità ai fini Ires degli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti dalle società per l’attività d’impresa è disciplinata dall'art 96 del Tuir, il quale stabilisce che l’eccedenza degli interessi passivi rispetto agli interessi attivi è deducibile entro certi limiti, calcolati nella misura del 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica del periodo d'imposta e del periodo precedente.
L'articolo 1 comma 36, della legge n. 244/2007, modificato dall’articolo 4 dal Dlgs n. 147 del 2015, prevede una deroga a questi limiti per gli interessi passivi relativi all’acquisto o costruzione di immobili patrimoniali.
La modifica ha previsto che le “società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare” devono avere un attivo patrimoniale composto per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e ricavi da canoni di locazione per almeno due terzi.
Per applicare tale deroga, è necessario che gli interessi siano relativi all’acquisto o costruzione degli immobili e che il mutuo ipotecario riguardi gli stessi immobili concessi in locazione.
La Circolare n. 37/2009 chiarisce che la disposizione si applica sia agli immobili patrimoniali che a quelli strumentali, purché destinati all’attività locativa.
In conclusione, secondo l'Ade la società non può beneficiare della deduzione integrale degli interessi passivi prevista dal comma 36, poiché non soddisfa il requisito della destinazione alla locazione.
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